低息減稅雙管齊下樓市下半年有望企穩？

香港樓市經歷多年調整，2024年在政府「減辣」政策及人才計劃帶動下，成交量明顯回升。踏入2025年，市場迎來兩大關鍵利好因素：持續低息環境及大幅削減印花稅，這是否足以推動樓市止跌回穩？

對於有意置業人士而言，當前市場環境提供難得機會，但同時需審慎評估風險。本文將深入分析最新市況，探討一手及二手市場互動關係，並提供實用置業建議。

1. 低息環境持續置業成本下降

香港銀行同業拆息（HIBOR）自2024年起持續回落，與最優惠利率（P按）的息差收窄，顯著減輕供樓負擔。這一變化為市場注入新動力，特別利好首置客及換樓人士。

1.1 供款壓力減輕

2025年上半年HIBOR跌破
以500萬貸款額計算，每月供款較2023年高峰期減少很多

1.2 資金成本下降刺激需求

低息環境降低入市門檻，部分買家考慮透過加按或重新規劃財務安排，提升置業彈性。

2. 印花稅調整激活市場交投

2025年財政預算案進一步放寬住宅印花稅，特別是400萬以下物業稅率大幅調低，直接刺激細價樓市場。

2.1 首置客受惠明顯

400萬以下物業印花稅降至象徵式水平
300-500萬物業成交佔比顯著提升

2.2 投資氣氛改善

雖然非本地買家仍面對額外印花稅，但部分長線投資者開始重新關注住宅市場，特別是租務需求穩定的地區。

3. 一二手市場互動價格調整持續

3.1 一手市場：發展商靈活定價

新盤均價從2021年1,300萬回落至2025年870萬
發展商採取「低開高走」策略，首張價單貼近二手市場水平

3.2 二手市場：調整幅度較深

均價從2021年888萬調整至2025年652萬
業主叫價漸趨實在，減價成交增多

3.3 市場主導權仍在二手

二手市場成交量佔整體七成以上，其價格走勢將繼續影響整體市場方向。

4. 置業策略建議

4.1 把握低息窗口

比較H按與P按優劣
鎖定低息周期規劃還款

4.2 區域選擇考量

新發展區供應量大，議價空間較佳
成熟社區抗跌力較強

4.3 風險管理

避免過度槓桿
預留足夠資金緩衝

5. 下半年市場展望

5.1 利好因素

✅ 利率維持低水平

✅ 政策支持剛需入市

✅ 租務市場需求穩定

5.2 潛在挑戰

⚠️ 新盤庫存壓力

⚠️ 全球經濟不確定性

5.3 預測：跌幅收窄逐步企穩